張掖市人民政府 關于印發(fā)《張掖市物業(yè)管理實施辦法》的通知

張掖市物業(yè)管理實施辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，　由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同　約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，　維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。

第三條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。

法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理已有規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用人。

本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資

格，依據(jù)物業(yè)服務合同，從事物業(yè)服務活動的企業(yè)。

第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機

制選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第五條物業(yè)管理實行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處　（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）　組織落實，專業(yè)化服務與社區(qū)自治管理相結合。

市住房和城鄉(xiāng)建設部門是本市物業(yè)行業(yè)管理的行政主管部門，負責本市物業(yè)行業(yè)管理的指導監(jiān)督并履行下列職責：

（一）　制定本市物業(yè)服務行業(yè)相關政策并組織實施；

（二）　本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）　建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員培訓制度；

（四）　制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等示范文本和相關標準；

（五）　建立全市統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)管理信息平臺；

（六）　指導行業(yè)協(xié)會制定自律性規(guī)范并監(jiān)督實施；

（七）　實施物業(yè)服務管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門是轄區(qū)內物業(yè)行業(yè)管理的行政主管部門，具體負責轄區(qū)內物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理工作并履行下列職責：

（一）　貫徹執(zhí)行物業(yè)行業(yè)管理相關法律法規(guī)、政策制度；

（二）　轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務合同，依法公開各種事項和費用；

（三）　轄區(qū)內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；

（四）　組織對轄區(qū)內業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員開展培訓；

（五）　指導街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）　人民政府實施物業(yè)服務管理相關工作；

（六）　落實物業(yè)服務管理方面的其他監(jiān)督管理職責。市直相關部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的下列工作：

（一）　發(fā)展改革部門負責制定普通住宅前期物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度；

（二）　自然資源部門負責共用設施設備、物業(yè)服務用房、社區(qū)用房的規(guī)劃審查和規(guī)劃驗收；

（三）　市場監(jiān)督管理部門負責對小區(qū)內無照經(jīng)營、物業(yè)服務亂收費、車輛停放亂收費、電梯等特種設備安全使用以及計量器具等監(jiān)督檢查；

（四）　公安機關負責公共安全、監(jiān)控和門禁系統(tǒng)、公共秩序維護、車輛停放等的監(jiān)督管理；飼養(yǎng)禁養(yǎng)犬、犬吠擾民、高空拋物違法行為的查處；

（五）　應急管理部門履行安全生產(chǎn)綜合監(jiān)管職責，突發(fā)事故災害應急處置和救援；

（六）　消防部門負責督促物業(yè)服務企業(yè)落實消防安全主體責任，指導物業(yè)服務企業(yè)開展火災隱患排查整治及消防宣傳培訓、安全演練等工作，確保消防設施完好有效，疏散通道暢通，依法查處物業(yè)服務企業(yè)消防違法違規(guī)行為；

（七）　街道辦事處負責查處小區(qū)內損壞、侵占公共綠地的行為；負責做好住建、自然資源部門移送的、群眾舉報投訴的小區(qū)內違章搭建建筑物、構筑物、私挖地下室等違法行為的查處工作。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責做好物業(yè)區(qū)域內的相關工作。

街道辦事處?。ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居?。ù澹∶裎瘑T會負責本　轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等各項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；調解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務糾紛；協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系；督促本轄區(qū)內未實施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。

第六條積極推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)成立黨組織，建立黨建引領下的社區(qū)居?。ù澹∶裎瘑T會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調運行機制。

第七條市、縣區(qū)政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，按照國家有關規(guī)定享受優(yōu)惠政策，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。鼓勵物業(yè)服務采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：

（一）　按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）　提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）　提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）　參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）　選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）　監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）　監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）　對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）　監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十）　法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：

（一）　遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）　遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）　執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決定；

（四）　按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）　按時交納物業(yè)服務費用；

（六）　法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則進行。由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同街道辦事處　（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行

劃定。

第十一條有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。】梢詫⑵浯_定為一個物業(yè)管理區(qū)域：

（一）　屬于獨立封閉式小區(qū)的；

（二）　處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）　配套設施設備可以共享的；

（四）　商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；

（五）　其他可以整合成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第（二?。ⅲㄈ。ⅲㄎ澹?span style="font-family: 宋體, SimSun; font-size: 16px; margin-top: 10px; margin-bottom: 10px;">項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建　筑物規(guī)模一般不小于　3　萬平方米。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當在該物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十二條物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：

（一）　物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）　共用設施設備情況；

（三）　建設單位、產(chǎn)權單位；

（四）　業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權構成比例；

（五）　物業(yè)服務企業(yè)名稱、接管時間。

物業(yè)服務企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。

第十三條業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。業(yè)主大會會議決定以下事項：

（一）　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）　制定和修改管理規(guī)約；

（三）　選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）　選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）　使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）　籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）　改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）　改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）　有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條業(yè)主人數(shù)在　50　人以上　（含本數(shù)）　100　人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于　50　人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，　由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)　主委員會職責。

業(yè)主人數(shù)在100　人以上?。ê緮?shù)）　的，可按幢、單元、樓層等

為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

第十五條一個物業(yè)管理區(qū)域內，　已交付業(yè)主使用的房屋建　筑面積達到　50％以上，或者達到　30％以上不足　50％，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定的，建設單位應當書面報告縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十六條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積、總面積和業(yè)主人數(shù)、總人數(shù)：

（一）　專有部分面積按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計算；尚未進行登記的暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積按照此項的統(tǒng)計總和計算；

（二）　業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，總人數(shù)按照此項的統(tǒng)計總和計算。

第十七條符合成立業(yè)主大會條件的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門或者街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。斣谑盏綐I(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后　30　日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。〈砗途印。ù澹∶裎瘑T會代表組成。籌　備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。〈頁?。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當將擬定的業(yè)主大會籌備組成員的名單、基本情況、產(chǎn)生過程等在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間不少于　15　日。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十八條籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）　確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）　確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）　草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）　依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）　制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）　制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）　完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開　15　日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十九條首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：

（一）　業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）　管理規(guī)約；

（三）　選舉業(yè)主委員會。

第二十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權利。

第二十一條業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項做出規(guī)定：

（一）　業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）　業(yè)主委員會的職責；

（三）　業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）　業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）　業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（六）　業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）　業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）　業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）　業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）　業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）　業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第二十二條管理規(guī)約應當對下列主要事項做出規(guī)定：

（一）　物業(yè)的維護、使用、管理；

（二）　專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）　物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）　業(yè)主公共利益的維護；

（五）　業(yè)主共同管理權的行使；

（六）　業(yè)主應盡的義務；

（七）　違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第二十三條業(yè)主委員會應當定期按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開業(yè)主大會會議。經(jīng)　20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會　應當召開業(yè)主大會臨時會議。無故不組織召集的，　由街道辦事處?。ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召集。

第二十四條業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會做出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

第二十五條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，　由　5　人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）　具有完全民事行為能力；

（二）　遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）　熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）　具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力；

（六）　具備必要的工作時間；

（七）　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)企業(yè)中任職。

第二十六條業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)

行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）　執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）　召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）　代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）　及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）　監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）　督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）　組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）　調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）　業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起　30　日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。∞k理備案手續(xù)：

（一）　業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）　管理規(guī)約；

（三）　業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）　業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第二十八條業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起　30　日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第二十九條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在　7　日內召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

第三十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，　由業(yè)主委員　會三分之一以上委員或者持有　20％以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，　業(yè)　主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）　以書面方式提出辭職請求的；

（二）　不履行委員職責的；

（三）　利用委員資格謀取私利的；

（四）　拒不履行業(yè)主義務的；

（五）　侵害他人合法權益的；

（六）　因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第三十一條業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起　3　日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的　財物移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起　10　日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十二條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費

用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費用由建設單位交納。

第三十三條首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設單位或原產(chǎn)權單位承擔。無建設單位或原產(chǎn)權單位的，　由全體業(yè)主承擔。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質詢。

第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和街道辦事處　（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）　應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居?。ù澹∶裎瘑T會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居（村）　民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應當告知相關的社區(qū)居　（村）　民委員會，并認真聽取社區(qū)居　（村）　民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第三十六條商品房銷（預）　售前，建設單位應當參照國家

建設部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應包括前期物業(yè)服務合同約定的內容。

業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務。投標人少于　3　個或者房屋建筑面積小于　3　萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積?。?jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十七條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出具體的約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第三十八條建設單位應當在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約書面告知物業(yè)買受人并予以說明。

物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十九條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。同時，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、公用設施設備的配置和建設標準。

第四十條前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、

業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十一條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分，開發(fā)建設單位不得擅自處分。

第四十二條物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行現(xiàn)場檢查和驗收，做相應記錄?，F(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、公用設施設備的數(shù)量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

第四十三條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）　竣工總平面圖，單體建筑結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）　共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）　物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）　承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十四條規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于

開發(fā)建設住宅總建筑面積　2‰－3‰的比例確定物業(yè)管理用房，　不　低于　40　平方米；物業(yè)服務用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設施。

第四十五條物業(yè)服務用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變物業(yè)服務用房的用途。

第四十六條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第四章物業(yè)管理服務

第四十七條一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第四十八條縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，積極建立信用體系檔案，實施分類分級管理，可根據(jù)失信行為的程度，通過限制物業(yè)服務項目的承接、星級晉升資格評定等方式，實行動態(tài)差別化管理，加強行業(yè)誠信管理。

第四十九條物業(yè)服務企業(yè)的權利：

（一）　根據(jù)有關規(guī)定結合實際情況，針對物業(yè)服務區(qū)域制定共用部位共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護、車輛管理等方面的制度；

（二）　按照物業(yè)服務合同和有關管理法規(guī)實施物業(yè)管理；

（三）　按照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取服務費用；

（四）　制止違反物業(yè)服務合同和有關規(guī)定的行為；

（五）　要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

（六）　將物業(yè)管理區(qū)域內的部分業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)；

（七）　法律、法規(guī)規(guī)定的其它權利。第五十條物業(yè)服務企業(yè)的義務：

（一）　履行物業(yè)服務合同，依法經(jīng)營；

（二）　接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督，及時承接后續(xù)加裝電梯的管理，公示服務內容、服務標準、收費標準、收支狀況；

（三）　遵守有關規(guī)定，保證服務質量，不亂收費；

（四）　及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（五）　定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務，及時辦理業(yè)主投訴，提高服務質量；

（六）　做好物業(yè)管理區(qū)域內的門衛(wèi)、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監(jiān)控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關的指導檢查；

（七）　為業(yè)主的身份、住宅等個人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露；

（八）　積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)认嚓P專業(yè)單位進入物業(yè)區(qū)域開展服務，為其提供便利；

（九）　制定管理區(qū)域的消防安全制度，落實消防安全責任，開展防火檢查、巡查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、

消防車通道暢通，確保消防設施、器材以及消防安全標志完好有效，組織消防安全宣傳，制定滅火和應急疏散預案并定期組織演練。在管理區(qū)域集中設置電動車充電樁；

（十）　接受社區(qū)居（村）　民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)　管理相關工作；

（十一）　法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第五十一條物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量和服務標準、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。

第五十二條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十三條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第四十三條規(guī)　定的資料。

第五十四條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第四十三條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

第五十五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，　由業(yè)主和　物業(yè)服務企業(yè)按照發(fā)展和改革委員會會同住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費基準價，在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

第五十六條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法提起訴訟。

第五十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

已交付給物業(yè)買受人或符合交房條件，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)以書面方式通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用，業(yè)主或者物業(yè)使用人應書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其物業(yè)服務費用按收費標準的　70％交納，不得因此增加其他業(yè)主的負擔。

第五十八條物業(yè)服務費主要用于以下事項：

（一）　管理服務人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福

利費用；

（二）　物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）　物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）　物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）　物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）　辦公費用；

（七）　物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）　物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的由原建設單位負責，保修期滿后應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第五十九條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第六十條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)受上述有關單位委托代收費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。

未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔。

第六十一條縣區(qū)市場監(jiān)管部門應當會同同級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門及發(fā)改部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內容、服務質量標準的監(jiān)督管理。

物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會或相關業(yè)主可向縣區(qū)市場監(jiān)管主管部門投訴，縣區(qū)市場監(jiān)管主管部門接到投訴后，應該及時進行調查處理。

第六十二條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防搭建違章建筑、擅自改變房屋使用性質等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時制止，并向有關行政管理部門報告。有關部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為依法處理。

第六十三條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。業(yè)主、物業(yè)使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、空調外機等物品或設施的管理、維護，并承擔安全管理責任，防止高空墜物。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第六十四條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格履行簽訂的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應提前　60　天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當按照法定程序由全體業(yè)主共同決定，還應當提前　60　天通知物業(yè)服務企業(yè)。

第六十五條縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門、發(fā)改部

門、市場監(jiān)管部門、街道辦事處?。ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）　等有關單位應當按照各自的職責及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護

第六十六條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，　由　業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應當經(jīng)有利害關系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內的公共空間使用、維護。

第六十七條物業(yè)服務區(qū)域內禁止下列損害公共利益的行為：

（一）　損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）　對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

（三）　存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

（四）　利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

第六十八條業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，

必須向物業(yè)服務企業(yè)或房屋管理單位申報登記。裝飾裝修房屋必須按照住建部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定進行。

物業(yè)服務企業(yè)或房屋管理單位對物業(yè)裝飾裝修過程中違反規(guī)定的行為，應當采取措施予以制止，對已造成事實的，報告有關部門，依法處理。

第六十九條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內相關設施設備（業(yè)　主自行增加的設施設備除外）　的維修、養(yǎng)護和更新：

（一）　業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；

（二）　業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備　（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

（四）　業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

（五）　業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。

第七十條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金的交存、使用和管理按照《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內的機動停車場?。◣欤?，應當優(yōu)先　提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，

也可以按照業(yè)主大會的決定使用；不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照發(fā)改部門核定的標準執(zhí)行。

占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路或者其他場地停放機動車輛或電動車的，不得占用防火間距、消防車通道和消防救援場地。

第七十二條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第七十三條物業(yè)共用部位、共用設施設備必須維修時，業(yè)主又沒有交存住宅專項維修資金或交存的住宅專項維修資金余額不足的，維修費用由相關業(yè)主分攤，業(yè)主委員會負責組織收取，物業(yè)服務企業(yè)負責維修。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六章監(jiān)督管理

第七十四條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法，

法律、法規(guī)、規(guī)章已有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第七十五條物業(yè)行政主管部門和有關部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，　由其所在單位或者上級機關　責令改正，對直接負責的主管人員和其他責任人依法給予處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第七十六條業(yè)主不選聘物業(yè)服務企業(yè)決定自行管理的，依照《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等相關規(guī)定執(zhí)行。

第七十七條本辦法中物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備包括：

（一）　共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）　共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備、落水管、單元門等；

（三）　公用設施：一般包括道路、散水、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設備、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房。